コンサル＆物件調査｜文京区の不動産・物件情報

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コンサル＆物件調査

コンサル＆物件調査

費用：220,000円

不動産という「商品」は、世の中に全く同じものがない存在しない「一点もの」になるため、その不動産に合わせてオーダーメイドの対応や解決策が必要になってきますが、なかなか信頼できる不動産屋さんや親身になってくれる不動産屋さんがいなかったり、いたとして実力や経験が足りなくて思うような結果を得られなかったりします。

業界では数少ない「買ってからがスタート」というスタンスを取っている弊社では、専門のスペシャリストを用意して唯一無二の不動産に対してオーダーメイドの対応をさせていただいております。

弊社のコンサル＆物件調査によりご安心してお住まいいただけます。

主な物件調査内容と実例になります。

現地調査

境界ポイントの有無・状況写真
境界塀の権利関係
越境物の確認
接道間口
道路調査
電柱
埋設物の調査（目視）
周辺嫌悪施設
建物設備状況
ごみ置き場の場所
近隣の聞き込み調査（水害履歴・過去の問題等）
騒音調査
高低差
車両止め
建築計画のお知らせ看板
その他物件に応じて

役所調査

都市計画法・建築基準法
用途地域
建ぺい率・容積率・防火制限・高度制限・斜線制限・日影制限
敷地面積の最低限・地区条例・風致地区・文教地区
文化財保護法・宅地造成規制法・沿道整備計画・各地域安全条例
道路の調査（建築基準法上の扱い）
計画道路・区画整理地区
周辺地盤調査
水害履歴
防炎上の規制
市・区民の行政サービス

ライフラインの調査

ガス、上水道、下水道等のライフライン埋設管の口径と接続状況
各埋設管図

法務局調査

登記簿謄本・公図・測量図・建物図面
隣地所有者の権利者情報
前面道路の登記簿謄本

その他調査

路線価格
公示価格
基準地価
賃貸した場合の予想家賃
周辺の犯罪履歴
小中学校の学区情報
引越しの際のライフライン開設の連絡先
売主調査（宅地建物取引業者の場合）
地歴調査

実例１　「業者売主の新築戸建を購入するお客様」

ある県を中心に数十店舗を持つ業者さんの物件に、申込みを入れて契約に向けて物件の調査をしていると、「地盤保証」がないことに気付きました。
地盤保証とは、家を建築する時にはまず地盤調査をして、その結果に応じて必要な改良工事をして、それで初めて建築ができることになります。
完成した家は最低10年間の地盤保証をして引渡します。
（法律だと思っていましたが、厳密には推奨で実際にはほぼ100％という位どこの業者もどこの物件もつけていると思います）

そのことを指摘すると、「ウチの物件は全部地盤保証をつけてない」とのことでした。
（これだけの店舗を持つ業者の物件が全部地盤保証をつけていないということにビックリですが、さらにそれを指摘する人もいないということにもビックリです）

交渉の結果、お客様負担なら地盤保証に入ってもいいということになりましたが、
「一般のお客様に引渡すのだから売主負担で地盤保証をつけて引渡して欲しいしそうするべきだ」
という考えのもとにさらに交渉し地盤保証をつけてもらうことに成功しました。

3棟現場だったのですが、他の2棟の方は今現在でも地盤保証がない家に住んでおります。
それ以前に多分地盤保証のことすらも知らないと思われます。

知らぬが仏とはまさにことのです。
不動産はどこの不動産屋さんからでも誰からでも買える物件が多いですが、これが「どこから買うか、誰から買うか」によって変わる良い例だと思います。

実例２　「境界のポイントがない場合」

「境界のポイントがない場合」は隣地との境界線が分からないということになります。
隣地とのトラブルで多い原因の一つです。

隣地との境界線が分からないと本当に困ってしまいますので、まずは物件を調査して何で境界のポイントがないのかを判明させます。
その理由により、境界のポイントを新規で入れるのか復刻させるのか、又は入れられない場合は何で入れられないのか、その解決方法はあるのかないのか、あるならどういう方法があるのか等を徹底的に調べます。

例えば新規で入れる場合は、弊社のサポートにより、資格ある専門家が当敷地所有者と隣地立会いの下、境界のポイントを確認し測量図を作成します。

その他多いのは

解体工事の時にポイントが飛んでしまってそのまま放置
隣地所有者が不明
隣地所有者が立会いを拒否

場合によってそれぞれ適切な方法が必要です。

隣地所有者もどんな人か分からないのでどういう人にも対応できる能力が必要になります。
あらゆるバターンに対応できる実力と経験があるのでお気軽にご相談ください。

実例３　「隣地から越境物がある場合」

「隣地から越境物がある場合」は越境する物や種類によっては、こちら側が越境分だけ制限を受ける可能性があります。
つまり新築で戸建の計画をしている場合などは、越境分だけ建物面積を小さくする必要があるということになります。

例えば、越境している部分が樹木の枝であれば伐採してもらえれば解消できますが、越境しているのが屋根の一部だとすると、現実的には屋根の一部を切り取る訳にはいかないので、隣地の方にお話をして建物を建て直す時には越境を解消する旨の覚書を取得するという方法になります。
これも上手に話を持っていかないとこじれてしまうこともあります。

弊社が入ることによって、今まで拒否していた人が承諾して覚書を書いてくれたというケースが多々あります。